پازل 6 تکه انحراف مسکن - وبلاگ راضانی

جهت دریافت خدمات رنگ پتینه چیست با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

آنالیز های دنیای اقتصاد درباره عوامل موثر در انحراف ناگهانی قیمت مسکن از راستا کاهشی در دی ماه در عین حال که نشان دهنده یک پازل 6 تکه در شکل گیری شرایط فعلی است، 5 حقیقت زمستانی املاک پایتخت را نمایان می نماید.

دی ماه امسال، تورم ماهانه مسکن در شرایطی بعد از دو ماه توقف رشد و ریزش سطح قیمت ها، مجدد مثبت شد و نزدیک به 2 درصد رشد کرد که فعالان بازار، کارشناسان و همچنین انتظارات موجود در بازار همگی قیمت مسکن را دارای حباب اعلام نموده و متفق القول عقیده داشتند از آنجا که قیمت مسکن دارای حباب است و از سوی دیگر تحت تاثیر کاهش ریسک های غیراقتصادی، سایر بازارها مانند بازار معاملات سهام، ارز و سکه نیز دچار ریزش شده اند نه تنها در بازار مسکن دلیلی برای افزایش قیمت وجود ندارد بلکه زمینه برای تداوم کاهش قیمت مسکن نیز فراهم است.

در آبان ماه تورم مسکن به صفر رسید و در آذرماه نیز تورم ماهانه منفی شد اما در دی ماه با یک تغییر راستا ناگهانی، قیمت مسکن با رشد مثبت در مقایسه با آذر همراه شد.

به این ترتیب فرایند جدیدی که از آبان ماه در بازار مسکن در راستا تخلیه حباب قیمتی شروع شده و در آذر ماه با کاهش قیمت مسکن در معاملات خرید مسکن شهر تهران ادامه یافته بود به طور ناگهانی در دی ماه متوقف شد و تغییر جهت داد.

دنیای اقتصاد در آنالیز ها و تحقیقات خود درخصوص عامل یا عوامل موثر این تغییر راستا ناگهانی، 6 تکه مفقوده از پازل قیمتی مسکن در دی ماه را شناسایی نموده است. این در حالی است که دیروز، در جریان تکمیل این تحقیقات 4نفر از کارشناسان و صاحبنظران بازار مسکن نیز در تشریح آنچه در اولین ماه از فصل زمستان منجر به انحراف ناگهانی راستا قیمت مسکن شد، 5 حقیقت زمستانی بازار املاک پایتخت را تشریح کردند.

غلامرضا سلامی، حمید کمک، فردین یزدانی و فخرالدین زاوه از کارشناسان و صاحبنظران برجسته مسکن عوامل موثر بر این تغییر راستا ناگهانی را اعلام نموده و مشخصات بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی را توضیح دادند.

آنالیز ها با استناد به تحقیقات اجرا شده و اظهارات این کارشناسان نشان می دهد پازل تغییر راستا زمستانی بازار معاملات آپارتمان در تهران از 6 تکه تشکیل شده که شامل سه تکه یا سه عامل درونی و سه تکه یا سه عامل بیرونی موثر بر بازار ملک است.

اولین عامل درونی موثر بر تغییر راستا ناگهانی بازار مسکن در زمستان امسال به رفتار و ادعاهای کاسبان حباب بازار مسکن برمی گردد. از آنجا که معمولا فصل زمستان به عنوان مقطع زمانی شب عید در بازار معاملات مسکن شناخته می گردد، بعضی از کاسبان حباب و افرادی که به واسطه افزایش و جهش قیمت مسکن در ماه های گذشته تا به امروز، اقدام به کسب سودهای آنچنانی از بازار ملک کردند سعی در مقاومت در برابر ریزش قیمت ها نموده و با این استدلال که بازار به مقطع زمانی شب عید و افزایش تقاضا برای خرید همراه شده کوشش کردند تا بر سطح قیمت ها وافزایش آن اثر بگذارند. این در حالی است که هم اکنون نسبت معروف p به r یا همان نسبت قیمت به اجاره مسکن که معمولا در شرایط عادی و در شرایطی که بازار حباب قیمتی ندارد کمتر از عدد 25 است به عدد 30 رسیده و این موضوع نشان دهنده وجود حباب قیمتی در بازار مسکن است. با این حال رفتار گروهی از این موج سواران و کاسبان حباب قیمت مسکن بر سطح قیمت ها در دی ماه - هر چند به صورت خفیف - اثرگذار بود. در واقع نسبت فعلی قیمت به اجاره مسکن نشان دهنده وجود ابرحباب قیمتی در بازار ملک است.

افزایش سهم نوسازها در عرضه جدید مسکن به بازار و همچنین رشد بیشتر تعداد فایل نوساز عرضه شده به بازار مسکن در دی ماه نسبت به سایر گروه های سنی آپارتمان از دیگر عوامل موثر اثرگذار بر تغییر راستا قیمت مسکن در این ماه بود. آنالیز ها نشان می دهد درحالی که به دنبال بروز رکود در بازار معاملات مسکن، عرضه فایل نسبت به سطح تقاضا در بازار افزایش یافت، عرضه فایل نوساز به بازار بیش از عرضه آپارتمان های واقع در سایر گروه های سنی بوده است.

این موضوع حتی در آگهی ها مجازی و SMS های ارسالی تبلیغاتی برای فروش مسکن که به مشترکان تلفن همراه در این ماه ارسال شد به وضوح دیده می گردد. افزایش سهم نوسازها در عرضه جدید، عامل دیگری بود که به دلیل شکاف 25 تا 30 درصدی قیمت این واحدها با سایر گروه های سنی آپارتمان، منجر به تغییر راستا قیمت مسکن در دی ماه شد.

سومین تکه پازل تغییر انحراف ناگهانی قیمت مسکن در دی ماه به اثرپذیری قیمت واحدهای مسکونی نوساز از رشد قیمت مصالح ساختمانی و همچنین افزایش قیمت زمین برمی گردد. قیمت مصالح عملا تا حدود دو تا سه سال گذشته وزن سنگینی در حساب وکتاب های هزینه ای سازنده ها در اجرای پروژه های ساختمانی نسبت به هزینه خرید زمین و سایر هزینه ها ایفا نمی کرد اما از حدود دو تا سه سال گذشته رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی آن را به فاکتوری هزینه بر و موثر بر معین قیمت مسکن تبدیل کرد. در واقع از آن موقع به بعد یکی از مهم ترین فاکتورهایی که سازنده ها در معین قیمت مسکن به کار بردند فاکتور ارزش جایگزینی بود. به این معنا که با چه هزینه ای و با چه سطح سودی قادر به ساخت پروژه ای مشابه پروژه آماده عرضه ای خواهند بود که هم اکنون در حال فایل کردن آن برای فروش هستند. از آنجا که قیمت نهاده های ساختمان های مسکونی در امسال در مقایسه با سال گذشته حدود دو برابر شده است اثر این موضوع بر معین قیمت واحدهای مسکونی نوساز از سوی سازنده ها مشهود است. این اثر بیش از شرایط کاهشی قیمت آپارتمان در دی ماه منعکس شده است.

آنالیز ها و آمارهای رسمی نشان می دهد، سازنده ها که سهم عمده عرضه واحدهای مسکونی نوساز را بر عهده دارند نه تنها در دی ماه عرضه فایل نوساز به بازار برای خرید زمین و دریافت پروانه ساخت به منظور استارت پروژه های جدید در سال آینده را افزایش دادند بلکه یک علت دیگر افزایش عرضه این واحدها به سررسید موعد چک های ارائه شده از سوی آنها در طول دوره ساخت در مقطع زمانی آخر سال برمی گردد.

این گروه از افراد عمدتا بنا به این دو دلیل از یک سو و از سوی دیگر به علت چشم انداز کاهشی و رکودی بازار معاملات مسکن حجم عرضه نوساز به بازار را افزایش دادند اما به دنبال افزایش هزینه های ساخت و ساز، نحوه قیمت گذاری آنها نیز تحت تاثیر نهاده شد.

آمارها نشان می دهد میانگین قیمت مصالح ساختمانی در پاییز 99 در مقایسه با پاییز 98 معادل 102 درصد افزایش یافت. تورم فصلی مصالح ساختمانی در پاییز امسال نیز معادل 27 درصد بود که نشان دهنده رشد محسوس و قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی است. از سوی دیگر در تابستان امسال میانگین قیمت زمین نیز درمقایسه با تابستان سال گذشته 86 درصد رشد کرد و تورم فصلی زمین در این فصل نیز معادل 36 درصد رقم خورد.

چهارمین تکه پازل تغییر راستا ناگهانی قیمت مسکن در دی ماه که یک عامل بیرونی موثر بر تحولات بازار مسکن شهر تهران در این ماه محسوب می گردد مربوط به ایفای نقش ضربه گیر سایر بازارها از سوی بازار مسکن به دنبال کاهش یا ریزش بازدهی در این بازارهاست. از آنجا که معمولا بازار معاملات مسکن بازاری کم ریسک نسبت به بازارهای ارز، سهام و دلار محسوب می گردد و حتی در صورت ریزش در مقطع زمانی کوتاه، در بلندمدت برای سرمایه گذاران بازاری به صرفه تلقی می گردد، در مقاطع زمانی که سایر بازارها با ریزش روبرو می شوند این بازار در نقش ضربه گیر ریزش بازارها وارد عمل شده و بخشی از سرمایه ها را به خود جذب می نماید.

عامل پنجم به نقش معافیت های مالیاتی در بازار مسکن بر جذب سرمایه ها به این بازار برمی گردد. در نبود مالیات های موثر مانند مالیات سالانه املاک مسکونی ریسک احتکار وانجماد ملکی به صفر رسیده و بسکمک از افراد اقدام به ورود به این بازار و اثرگذاری بر سطح قیمت ها می نمایند.

ششمین تکه از پازل انحراف ناگهانی راستا بازار مسکن در دی ماه به مناسب تشخیص ندادن بازار پول برای سرمایه گذاران به منطور سپرده گذاری سرمایه ها و حفظ ارزش آن به عنوان بازار رقیب بازار مسکن به جهت کم ریسک بودن مربوط می گردد. اگرچه هنوز هم عده ای معتقدند نرخ سود سپرده های بانکی در شرایط فعلی نامناسب نیست اما سرمایه گذاران در نبود نرخ سود جذاب از بین بازار پول و بازار مسکن عمدتا بازار مسکن را برای حفظ و ارتقای ارزش دارایی های خود انتخاب می نمایند. این عامل نیز به عنوان یک عامل بیرونی بر تغییر جهت قیمت مسکن در زمستان امسال موثر واقع شد.

کارشناسان در عین حال معتقدند بازار معاملات مسکن در زمستان امسال دارای 5 مشخصه عمده است. اولین عامل آن است که به رغم تغییر ناگهانی راستا قیمت مسکن در دی ماه، انتظارات همچنان کاهشی است. در واقع در میان هر دو طیف خریدار و فروشنده مسکن انتظارات کاهشی است. این موضوع را در سمت عرضه واحدهای مسکونی می توان در شکل ارسال پیامک های حاوی شرایط ویژه مانند تخفیف در زمان فروش یا فروش با شرایط خاص مشاهده کرد.

تغییر جنس رفتار سرمایه گذاران مسکن از دیگر عوامل و مشخصه های بازار ملک در زمستان امسال است. سرمایه گذاران با هدف جانماندن از بازدهی سایر بازارها و ترس از گران ترشدن و کاهش ارزش دارایی ها، در ماه های قبل به بازار مسکن وارد شدند. اما در ماه گذشته عملیات تبدیل دارایی صورت گرفت و بخشی از سرمایه گذاران به دلیل ریزش سایر بازارها اقدام به ورود به بازار مسکن کردند.

احتکار مسکن در حیاط خلوت مالیاتی از دیگر مشخصات بازار مسکن در دی ماه و عامل ورود اخراجی های سایر بازارها به بازار ملک بود.

نیروی جاذبه پایین بازار رقیب بازار مسکن یعنی بازار پول نیز از دیگر ویژگی های این بازار است که از سوی کارشناسان به عنوان یکی از عوامل تغییر راستا ناگهانی قیمت مسکن در دی ماه می توان به آن اشاره نمود.

فروشنده شدن سازنده ها به عنوان پنجمین ویژگی بازار معاملات مسکن دی ماه که بر انحراف راستا قیمت ملک در این ماه اثرگذار بود را نیز می توان عنوان نمود. این موضوع دو روی متفاوت داشت؛ از یک سو با افزایش عرضه، انتظار برای تعدیل بیشتر سطح قیمت ها وجود دارد ودر سطح قیمت فروش واحدهای مسکونی نوساز نیز بعضا تخفیف هایی مشاهده شد اما از آنجا که قیمت نوسازها فاصله محسوسی با قیمت سایر گروه های سنی واحدهای مسکونی دارد این افزایش عرضه منجر به بالا رفتن سطح کلی قیمت ها در بازار زمستانی شد.

تحلیل کارشناسان از انحراف راستا قیمت

غلامرضا سلامی، کارشناس و صاحب نظر بخش مسکن درخصوص عوامل موثر در انحراف راستا قیمت مسکن در دی ماه به دنیای اقتصاد اعلام نمود: در شرایط فعلی حجم نقدینگی موجود در دست مردم قابل توجه است و از آنجا که نرخ بازدهی برای سرمایه گذاران در بازار رقیب مسکن یعنی بازار پول به عنوان بازاری با ریسک صفر، جذاب نیست، سرمایه گذاران عمدتا برای حفظ ارزش دارایی های خود در برابر ریزش بازدهی در سایر بازارها با ریسک بالا مانند بازارهای ارز، طلا و سهام به بازار مسکن رو می آورند. یکی از دلایل اصلی تغییر راستا ناگهانی قیمت مسکن در دی ماه نیز می تواند همین عامل باشد.

وی با بیان اینکه بازارهایی مانند سهام، ارز و طلا بازارهایی با ریسک بالا به خصوص در شرایط فعلی هستند اعلام نمود: یکی دیگر از عواملی که بازار مسکن را به حیاط خلوت سرمایه گذاری تبدیل نموده است نبود مالیات موثر در این بازار به منظور کنترل سفته بازی و سرمایه گذاری است که آن را به بازاری امن و بدون ریسک برای سرمایه گذاران وسفته بازها تبدیل نموده است.

این در حالی است که فعالان سایر بازارها همیشه نوعی نگرانی از رصد معاملات ووجود شفافیت در این بازارها دارند. به گفته سلامی تا زمانی که نقدینگی در دست مردم سرگردان است بازار مسکن به عنوان ضربه گیر کاهش ارزش پول ایفای نقش می نماید و همین عامل بر سطح قیمت ها در این بازار اثر می گذارد.

حمید کمک، کارشناس و صاحب نظر مسکن نیز در این باره به دنیای اقتصاد اعلام نمود: در تحلیل رویدادهای بخش مسکن باید به چند نکته مهم توجه کرد؛ یکی از این نکات آن است که معمولا در بازار مسکن تحولات سایر بازارها با تاخیر منتقل شده و بنابراین بازار مسکن با تاخیر به تحولات ایجاد شده در سایر بازارها واکنش نشان می دهد. همچنین سرعت فعالیت ها در بازار مسکن کندتر از سایر بازارها مانند بازارهای زودنقدشونده مانند سهام، ارز و طلاست و همین عوامل باعث می گردد تحولات نیز با تاخیر خود را نشان دهند. این در حالی است که حتی در شرایطی که طی ماه های اخیر بازار معاملات سهام با ریزش چند مرحله ای شاخص کل بورس همراه شده است در این بازار در چند مقطع رشد شاخص مشاهده شد. بنابراین در بازار معاملات سهام نیز به رغم فرایند کلی کاهشی، در بعضی زمان ها رشد شاخص بورس دیده شد و طبیعی است که در بازار مسکن نیز در مقطعی که فرایند کلی بازار ریزشی و کاهشی است در بعضی از ماه ها با رشد مثبت قیمت روبرو شویم.

وی تاکید نمود: در واقع اگر چه در دی ماه میانگین قیمت مسکن شهر تهران افزایش یافت اما این افزایش به معنای تغییر جهت کلی بازار به سمت تورم مثبت نیست و فرایند کلی فرایندی کاهشی و ریزشی است.

کمک گفت: افزایش عرضه فایل های نوساز به بازار فروش مسکن نیز در این افزایش قیمت موثر بوده است. همچنین بعضی از افرادی که از دو تا سه ماه قبل قصد خرید مسکن داشتند با مشاهده کاهش قیمت ها در بازار آذرماه وارد بازار شده و اقدام به خرید مسکن کردند که بخشی از افزایش حجم معاملات خرید در دی ماه نیز ناشی از همین خریدهاست.

فخرالدین زاوه کارشناس مسکن نیز در این رابطه به دنیای اقتصاد گفت: به طور کلی تحلیل شرایط بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی آن هم در شرایطی که همه انتظارات به سمت تداوم ریزش قیمت در بازار مسکن بود اما عملا در دی ماه شرایط به نحو دیگری رقم خورد و تورم مسکن مثبت شد، امری سخت است.

وی ادامه داد: با این حال به نظر می رسد اثرپذیری دیرتر بازار مسکن نسبت به سایر بازارها از تحولات و همچنین رفتار نوسانی بازارها در بعضی از مقاطع زمانی مختلف به رغم جهت گیری کاهشی کلی، دلیل عمده افزایش مقطعی وگذرای قیمت مسکن در دوره اخیر باشد.

فردین یزدانی، کارشناس ونویسنده طرح جامع مسکن با اشاره به اثر نوسانات قیمت مصالح بر تغییرات قیمت مسکن گفت: افزایش قیمت مصالح ساختمانی و تداوم آن را شاید بتوان مهم ترین دلیل افزایش قیمت مسکن در دی ماه عنوان نمود.

وی اضافه کرد: این عامل یکی از عوامل مهمی است که باعث شد در اولین ماه از فصل زمستان فرایند بازار مسکن برخلاف انتظارات پیش برود و بازار ملک با تورم ماهانه مثبت روبرو گردد. هر چند تحلیل بیشتر در این زمینه مستلزم کندوکاو بیشتر در آمارهای مربوط به تحولات منطقه ای بازار مسکن شهر تهران است.